荣盛的策略“外围包抄杭州”，目的为何？

一家来自北方的开发商——荣盛，却选择逆向操作，它们先布局了浙江，近两三年才来到杭州。

这种外围包抄的方式，到底是为什么？

开发商们纷纷涌入杭州“掘金”，但其实，这座城市又素有“品质之城”的美誉。

杭州人是被绿城、滨江等开发商“宠坏”了的，他们见惯了好产品，想赢得他们的心，并不容易。

于是，荣盛选择了迂回入杭。

2019年，他们首次在杭州市场拿地，选择了临安的青山湖科技城，即檀越府项目。

这是一家外来开发商开始熟悉杭州市场的机会。但当时的临安，还是流摇一片，机会其实也是个挑战。

不得不说，荣盛应对挑战的眼光相当毒辣。

首先，他们选择开发一个地铁口大盘。

檀越府周边配套

这其实是一张安全牌，项目周围有地铁、商场、产业，有足够的热销潜质。而且，13万方的体量容得下丰富配套，可以让开发商有更充足的空间打造园区。

其次，既然地段对于周边产品都是一样的，檀越府想脱颖而出，还要对客群重新定位。

当时的杭州楼市，已经非常火爆，仅2019年就诞生过16次“万人摇”，但临安却还在流摇。

初来乍到的荣盛，很快意识到这一点，扩大客群就成了第二步要做的。

所以，他们并没有把目光仅仅投向杭州外溢，而是利用临安不限购的条件，瞄准了省内客群。也说明，这家开发商很善于钻研。

位于城西科创大走廊的青山湖科技城

第三，做一款好产品打动客户。

在临安的高层产品还是以刚需为主的时候，荣盛打出差异化。檀越府做了板块内唯一的底层干挂石材、地上地下双精装大堂等设计，用产品说话。

当项目区位、产品、客群都研究透了之后，万事俱备，只欠东风。

2020年4月，伴随着杭州16号线的开通，檀越府一举成为临安首个摇号的楼盘，并六开六罄，最低中签率仅14%。

这一切，证明了荣盛拿地的眼光和做产品的水准。

在有了这次成功的开发经验之后，2021年初，荣盛在滨江浦沿拿地，也就是目前在售的江荣府，正式进军杭州主城，并且还是选择了熟悉的地块指标：体量大（17万方），地铁口（距离4号线约200米）。

当然还有板块潜力。

前不久，在滨江区的最新规划中，浦沿的定位是智慧新天地次中心。这意味着，在滨江区政府发展饱和之后，这里将迎来新的发展机遇。

要知道，在三江汇“未来城市”的大手笔规划中，浦沿与之江隔江相望，并与双浦构筑起三江汇的三大中心。

今年3月，三江汇未来城市先行实践区建设动员大会召开，标志着杭州“南启”的正式实施，也将打开浦沿的想象空间。

翻开地图，在钱塘江核心地段，从北岸的南星桥-钱江新城-钱江新城二期，到南岸的滨江沿江-奥体-亚运村，基本已经发展饱和。

三江汇此时拉开序幕，将开启杭州沿江西进的步伐。

而浦沿所在的滨江区，更是杭州的产业高地，占据杭州高新企业半壁江山，与北京中关村、上海张江、深圳南山齐名。

浦沿的重新定位，意味着它将肩负率领滨江产业继续腾飞的重任。

浦沿规划效果图

2019年，是青山湖科技城的起飞元年。如今的浦沿，也处于爆发前夜，但能级明显更高。

像檀越府一样，选对了地块只是第一步，最终还是要靠产品说话。江荣府身上，注入了荣盛钻研产品的基因，但却并非复制，而是因“盘”制宜，进行了升级。

首先，江荣府是一个稀缺的低密大盘，容积率仅2.2，总体量17万方。

今年以来，杭州主城出让的17宗涉宅地，总体量超过15万方、容积率≤2.2的，仅有两宗，江荣府就是其中之一。

低密、大体量，让江荣府可以游刃有余地排布景观。

项目分为东、西两区。其中，西区围合出一个中心庭院，南北向纵深约99米，东西向纵深约90米。东区则围合成两处景观带，东西向宽度约110米。

大园区，再结合南偏东28°的建筑排布，江荣府在南北向通风、采光之余，还增加了东西向的空气循环。

更特别的是，这个角度的倾斜，也让每幢住宅向南的视野，可以面向钱塘江大桥和六和塔。

其次，产品定位符合当下的趋势。

因为拥有稀缺的低密属性，江荣府仅做了约119、129㎡两种四房户型，目标明确，就是改善客群。

而为了保证舒适度，江荣府也没有把四房起步户型降到110㎡以下，从而让每个房间都有完整功能，不会太过局促。

这是基于对未来进入改善市场的判断，尤其是在杭州主城的滨江区。

土地资源越来越稀缺、购房资格越来越宝贵，一套舒适的大四房，可以免去几年后又要换房的烦恼。

第三，装标高、细节多。

比如，江荣府配备的入户子母门，通常是出现在130㎡以上的大户型中；

厨房除了燃气灶、油烟机、消毒柜三件套之外，还单独配有洗碗机，为改善家庭“解放双手”；

地暖、新风、中央空调这些改善必备，也都没有落下。

最重要的，是在细节上的处理。

以119㎡户型为例，设计了开放式厨房。现在的人，或者因为忙，或者因为外卖太发达了，厨房的利用率越来越低，但这个空间又是必须要保留的。

怎么办？有了开放式厨房，就相当于多了一个可变的空间。不常做饭的家庭，就能把厨房打开，与客餐厅融为一体，空间瞬间大了许多。

做饭的家庭，关上推拉门，就能自成一体。

江荣府配备的还是带有联动装置、带阻尼功能的推拉门，也是市场上少见的，因为会增加成本。

坦白说，江荣府的拿地成本并不低。在目前的杭州市场里，还肯如此增加成本的，越来越少了。只能说，荣盛还保持着一颗造好产品的匠心。

约129㎡样板间效果图

类似的细节还有很多，每一处都是在增加成本。

比如它们的飘窗，宽度从传统的60厘米，增加到65厘米。这多出的5厘米，可以在增加一个靠垫的情况下，也能舒舒服服地坐着。

考虑到北向的卧室可能会采光不足，江荣府特意设计了一个约60厘米的全景低窗台，增加景观视野。

园区景观效果图

不光是业主居住的市内，在园区里，比如智慧蚁控、主要场所的公共WiFi等设施，也为业主户外生活解决了后顾之忧。

甚至包括一些看不见的细节。与传统的建筑内保温做法不同，江荣府砌块外保温做法，无形中增加了得房率。

可以看出来，荣盛是一家很注重产品细节的开发商，而且很注意与本地需求结合，但这些功力并非一朝一夕，尤其对于一个以北方市场为主的开发商。

采用迂回的方式进军杭州，可能也更适合荣盛。

早在2016年，荣盛就进军浙江，迄今已打造了十多个项目。通过这些项目，来自北方的荣盛，渐渐摸透了浙江人的居住喜好。

在嘉兴，荣盛最多时曾同时操盘了7个项目，不仅展现了自身强大的实力，也快速“磨炼”功力、了解浙江市场。

复盘这些项目，你会发现，它们好像都在为杭州做着某种准备。

上荣府效果图

比如位于海宁的上荣府，也是一个低密大盘（容积率2.0、总体量20万方），位于海宁城区核心。

荣盛研究市场后发现，当地市场以大户型为主，但户型还有继续改进的空间。经过多轮修改，上荣府作出的128㎡，套内面积与周边140㎡相当，一下子成为热销爆款。

在户型上的钻研，也用在了江荣府身上，包括约119㎡的敞开式厨房、南向双阳台等。

御湖天境效果图

再比如位于慈溪的御湖天境，容积率1.8、总体量18万方的大盘，位于龙山滨海新城核心，也是一个潜力板块。

荣盛再次发挥了对居住需求的敏感，在电梯设置了防电动车进入模式，杜绝电动车自燃带来的隐患。

就像江荣府的全景低阳台、园区主要场所的公共WiFi，也是其居住人性化的体现。

去年以来，荣盛在环杭区域已有项目陆续交付，包括宁波的语书花苑、嘉兴的祥瑞花苑等。

祥瑞花苑交付实景

在交付环节，除了专职的工程师，荣盛会组织设计部、成本部等其他部门的工作人员组成“陪验天团”，帮助购房者验房。

为什么会有其他部门介入？

我听过这样一个故事。在语书花苑交付时，有一位业主对阳台门的开启不满意。除了及时调试之外，当时，陪同验房的设计部工作人员，还从设计角度为业主分析了房屋的优势，并帮忙为业主的装修出主意。

工作人员用丰富的专业知识，化解了业主的顾虑。

江荣府效果图

未来，等江荣府交付，业主也能体验到更多人性化、便捷化的服务。

因为，这是一家很注重细节的开发商。而且，据了解，这家开发商的董事长是工程出身，荣盛对工程要求也很高。

举个例子：项目部配备钢筋扫描成像仪，以保证保护层的厚度和钢筋的间距达标；防渗漏方面，除了国家要求的门窗淋水，还额外对东西山墙进行淋水试验。

正是这些项目的打造、经验的积累，为江荣府的产品力夯实了基础。

此时，我们已经对开头的问题有了答案：

从环杭，到临安，再到杭州主城，这条从外围包抄、看似迂回切入的路线，实际上是荣盛为了更熟悉浙江以及杭州人的居住习惯，从而为杭州带来更好的产品。

与其说迂回，我更愿意相信，这是这家开发商在耐着性子打磨，把自己从一家北方开发商的思维，打磨成更适合江浙人居住体验感的思维。

实际上，荣盛更为人熟知的，是其打造的文旅项目，而文旅产品也是特别需要耐着性子去打磨的。

这或许也是这家开发商肯花费5年时间、一步步切入杭州市场的原因。

从项目的选址，到产品的打造，江荣府都是荣盛这些年在浙江开发经验的一次释放。

目前，江荣府还有少量约119㎡的四房。和周边楼盘相比，精装限价同为3.8W/㎡，但距离地铁站点约200米的江荣府，显然更值得入手。

文章来源：真有好房团队

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