“流摇神盘”江荣府，3万8到底值得买吗？

前天，滨江区纯新盘荣盛·江荣府首开选房，532套房子，销控表两天飘红。

虽然事前一度是全城舆论焦点，但面对区区210组登记、“惨遭流摇”后的不错去化率，多少让人感到意外：“争议这么大，但好像卖得还可以啊？”

一波三折的剧情背后，是无数问号：江荣府的地段品质，到底配不配得上3万8限价？谁买走了这些房子？

NO. 1｜壹

前天下午，我乘上地铁走访了一趟江荣府。

从滨江区的星澜里出发，14点40分进地铁6号线星民站，7站后，同台换乘4号线中医药大学站，2站到达终点浦沿站，从A出口出来，时间定格在15点07分。

从进站到出站，全程用时30分钟左右。出站直线约200米外，就是江荣府。

现在地铁和江荣府之间没有直接的大路。我是从A出口出来，绕东冠路，转汤吴家路，再转创智街抵达，步行距离大约500米。

地铁四号线终点站浦沿

高德地图上还推荐另一个方案，从E出口出站，穿过金盛曼城进入汤吴家路，步行距离就只需要约310米了。

不管怎么样，是如假包换的地铁盘没跑了！江荣府做“第一居所”还是很方便的。

在工地围挡外，我放飞一架无人小飞机，研究了一下江荣府的四至环境。北侧是金盛科技园，建筑和园区都比较崭新干净；南侧现状空地，将来规划是幼儿园和中小学，再往南就是回龙庵山，山景不错。

从空中俯瞰，小区东侧紧邻着城市绿地与河道，往西约1.8公里则是浩淼的钱塘江，沿岸4公里长的五线谱滨水景观带，也是樱花大道的一部分。

江荣府西南方向风光

江荣府一带的整体环境，可以用“山水城市相融”来形容。

虽然目前周边还有大片空地，观感略逊于区政府一带，但繁华现代也是近在咫尺。北侧紧邻嘉悦广场，地铁2站外，还有映创城、杨家墩商业大厦（物美超市）和映创城（盒马鲜生）。

沿着项目南侧的冠山路往东，左转火炬大道，很快就能到达滨江宝龙广场。

1公里范围内，还有东冠小学、浦沿小学、浦沿中学和滨兰实验学校。有孩子的家庭，可以期待一下南侧规划的幼儿园和中小学，会不会有彩蛋。

NO. 2｜贰

传说中“刻意低调”的江荣府展示中心，现在已能大摇大摆走进去。

创智街边的一大片镜面水池，新月形雕塑，穿过廊桥、叠瀑和红花绿树，就进入巨大透明玻璃盒子似的展示中心。在“公厕风”、“小卖部风”售楼处大行其道的今天，江荣府还是保持了起码的讲究。

这是个超大型社区，总建筑面积约28.6万㎡，由16栋11- 20层高层组成，分东西两区。南向第一排，已造得七七八八，正是本次首开的6幢楼。

因为南侧是规划学校，日照全天无遮挡，相比滨江奥体一带众多“避暑山庄”式的低日照红盘，这绝对是大卖点之一。

江荣府示范区实景

外立面是大面积玻璃栏板，窗墙比目测很高。楼幢檐口是颇有质感的铝材，还特别采用了老杭州灰瓦白墙的古民居建筑风，设计上花了不少心思，不是“流水线罐头”产品。

园区内配有羽毛球场、景观水池和专门打造的海洋主题儿童乐园，这就是住在超大社区的好处。

另外，双层中空LOW-E玻璃、断桥铝合金及墙体砌块外保温做法（保温层不计入面积），既保证了居住的舒适性，又不会影响得房率。

户型目测得房率十分优秀，整盘住宅只有约119㎡和129㎡两个户型，全部做到了四房。

约129㎡四房边套，进门就是带大飘窗的纵向一体化餐客厅，居然每个卧室都很大！约119㎡中间套，三开间南，带一个约6.9米宽的大阳台。稍有遗憾的是，客卫布局在入户口。

江荣府建筑面积约119-129㎡户型示意图

但整体瑕不掩瑜，对首改家庭非常实用。

之前有购房群里说江荣府“装标很烂”，我看了一下清单，只能说真是被妖魔化了。不仅地暖、中央空调、新风三大件齐全，还标配了洗碗机和消毒柜。这一点，现在杭州很多卖5万以上的住宅都做不到。

还有很多人性化设计的小细节。比如，中间套厨房，不是传统的墙体区隔，而是采用两扇移门。不用时打开，显空间大；用时关上，又成独立厨房。

荣盛这个开发商，其实不是第一次进杭州，之前已在临安开发过檀越府，是临安第一个“摇起来”的新房。

现在檀越府已初露雏形，有心的购房者可以去实地考察一下品质。

NO. 3｜叁

这样品质和地段的新房，限价3万8到底值不值呢？

市场的反应，似乎经历了“打新族紧盯看好—遇冷流摇—开盘热卖”的一波三折。为什么会这样，我们不妨一一分析一下。

先说说第一阶段，江荣府被杭州的“摇号打新族”集体看好是毋庸置疑的。

那时候，虽然外界不太了解这个盘，但有几个指标能衬出它的性价比。一是隔壁的栖棠誉府因限价太低，今年直接不卖了。二是同在浦沿，位置更弱不少的滨耀学府，之前已经限售了。

再看一下周边的次新房，比如北面3公里、同在地铁口的万科璞悦湾，洋房最高网签价已达67750元/㎡！

8月新签了一套高层的低层房源，单价也有56494元/㎡。虽然江荣府与璞悦湾地段不能完全等同，想像空间还是有的。

再说第二阶段。大家都知道了，因为把合同交付时间设到了2027年，售楼处难找，加上对客户付款又有严苛规定，江荣府被口水淹没了。

大家觉得你新来乍到，就这么摆谱，我就不凑上去找气受了。

加上网上又传出荣盛集团的资金也在承压，有些人又开始担心房子的安全。于是，堂堂一个滨江区纯新盘，竟然只有50%的登记率，流摇了！

江荣府建筑效果图

这件事怎么说呢，荣盛之前的小心思，许多开发商都有。合同交付时间拉长到2027年，售楼处“隐藏”，无非是怕报名的人太多，销售不想做无用功，更不想被限售呗。

再说对按揭放款苛刻这事吧，荣盛声明了，不是为了绑车位。那为了什么？

为了多收点全款，让你多付一点首付，回款能快一点呗！这也不是荣盛的首创。“三道红线”之下，哪家房企敢说自己不需要现金流？对回款的饥渴都差不多。

但不管有什么苦衷，做得不对就是不对。江荣府后来也知错就改，调整了交付和付款时限。

NO. 4｜肆

最后一刻江荣府表达出的诚意，挽回了不少客户的心。

但其实这不是关键。本质上，房子作为许多家庭一辈子最大宗的资产购买，做决策时不能被情绪左右，更需要“冷酷的理性”。从结果看，许多人还是足够理性。

近期发生的大量社会热点事件，结局一再反转，许多人被打脸后终于悟到：立场和情绪先行害死人，评判对错还要看事情的“底层逻辑”。

那么江荣府的底层逻辑是什么？

首先，同样在地铁口，相比5万的天汇和天曜城，3万8的江荣府是滨江区最便宜的新盘之一。对区内的首改家庭而言，是最低的上车门槛。

年轻人留在滨江区越来越难

其次，浦沿是三江汇的核心区，作为滨江的“西大门”，这里将打造一个千亿级高科技产业园区——“智慧新天地”，占地5.6平方公里，与江荣府只隔一条浦沿路。

买房子“不怕现状烂，就怕没规划”。江荣府这一带，未来将是高楼林立的全新现代风貌，想像空间很大。

有时真说不清，江荣府这次的风波，对购房者是好事还是坏事。

如果没有风波，想摇到江荣府不会容易，但这两天选房的客户“来了就是业主”。另外，投资客占比大降，我在现场问了几个在签约的，基本全是自住家庭。

前天下午1点开始叫号选房，我3点到达时，现场依旧人头攒动，一波接一波。展示中心门口的创智街两侧，车要停到百米外。

江荣府售楼处现场

一个在钱江世纪城上班的小伙子，选了11号楼的边套129㎡。

“滨江区新房供应太少，市北又摇不到，江荣府虽然有点距离，但地铁6号线换乘4号线，还是挺方便的。”小伙子表示，不买怕更没机会了。

还有一对滨江长河的小年轻，选了一套119㎡。“预算不太够，能在地铁口买到四房，很满意。”

第三个小伙子，绝对是现场最惹人注目的。一手拿着一房一价表，一手拿着手机视频连线父母，对着沙盘转了好几圈，逐一分析心仪的几套房源。

我在边上听了会，不出所料，果然是在滨江工作的互联网码农。

NO. 5｜伍

昨天在某购房群里，一位屡摇不中的群友，又在讨论如何摇到河语光年。我说他可以去江荣府捡漏，但他对这盘印象不好，坚决“不考虑”。

其实，两个盘限价都是3万8，都有大规划，周边次新都卖5万上下，将来交房，二手房价真会有本质差距？

但一个去了就能买，一个中签率估计就10%多一点，低社保可能入围都困难。

如果撇开情绪价值，排除生活工作区域的限制，哪一个是更好的策略，一目了然。只可惜，并不是每个人在做重大决策时，都可以不被感性所左右。

最后再说说，大家当下关心的房企安全度。

恒大事件爆出来后，“三道红线”下的房企危机为公众所知。许多房企都被拉清单，网上传言满天飞。荣盛发展也时有被提及。

但小道消息太多了，最后能被证实的寥寥无几，还是看基本的数据更靠谱。

比如你看这份《上市房企2021年上半年有息负债榜》，现金对有息负债率覆盖率超45%的房企，阶段性都是安全的。

荣盛发展这一数据刚好45%，和保利、金茂和金地等接近，肯定和恒大、华夏幸福和富力不是一档。

如果真传言那样“缺钱”，荣盛今年1月也不会斥资40亿，全资拿下江荣府这宗“大地”了。而且这里是杭州，还有资金监管，不用过于疑虑。

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